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楼市出现积极信号！多地二手房市场率先回暖******

　　低迷许久的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了。

　　近日，多家机构发布1月楼市数据，均显示二手房先于新房明显回暖。比如贝壳研究院称，1月上旬50城日均带看量较12月增加22%，北京、石家庄、廊坊及天津等地增幅均在40%以上；日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

　　业内专家认为，此轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。二手房一旦活跃起来，就能对新房产生带动作用。一些城市出台了鼓励卖旧买新的政策，卖一买一按照首套房执行，对换房改善也采取了退税优惠，这些政策将在新年发挥更积极的作用。

　　二手房市场低谷回升

　　去年以来，楼市出台了千条调控政策，但新房市场反应平淡，至今都未见明显回温。与之不同的是，二手房市场自去年12月便有所回暖，进入2023年趋势更加明显。

　　贝壳研究院最新监测数据表明，去年12月疫情防控放开初期，二手房市场的交易量有明显反弹，重庆、西安、广州、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复。

　　房价持续下跌的势头也得到缓解。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1%，跌幅较上月缩小0.3个百分点，环比下跌城市个数较上月减少5个，沈阳、贵州、烟台等城市环比止跌转涨。

　　进入2023年1月上旬，二手房市场继续走暖，带看等多个先行指标明显回升，50城日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

　　同时，作为代表房价走势的先行指标，1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月的不景气，突破20，这表明后续二手房价格将止跌。珠三角、长三角城市群二手房景气度突破20，珠三角区域已经逼近30，预计后期价格止跌走稳动力更强。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，尽管房地产调控政策的底部早就出现，但“市场底”迟迟不肯出现，主要原因是三重压力：一是对未来收入预期的担忧，二是房企交付风险，三是对房价大幅下降的担忧。但如果把时间拉长到三年看，会有不一样的发现。

　　他表示，通过对2020～2022年重点城市二手住宅房价盘点发现，2019年12月起，重点50城房价上行周期共20个月，累计涨幅11.4%；下行周期17个月，累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平，疫情前期货币外溢带来的刺激效应基本出清完毕。

　　经过三年疫情考验，不同城市房价的涨跌不一，50城中房价上涨的城市有18个，最高涨幅41.1%，平均涨幅13.5%；房价下跌的城市有32个，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3%。尽管大多城市房价下跌，但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨。

　　许小乐认为，这轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。四季度以来，购房者的心态已出现些许变化，计划在未来半年内购房的比例显著回升，其中二线城市半年内有购房计划的比例达到21%，置业需求更偏向离市中心近、房子大一些。

　　中银证券研报也显示，二手房市场正全线回暖，2022年12月31日~2023年1月6日，15 城二手房成交面积 98.4 万平方米，环比上升1.9%，同比上升 24.2%；今年1月7日～1月13日，15 城二手房成交面积 136.6 万平方米，环比上升19.9%，一、二、三线城市环比均上升。

　　不过将时间轴拉长，当下二手房市场仍处于低谷回升阶段。浙商证券数据显示，近一周(1.7～1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米，处于2020、2021、2022年的下游水平。

　　楼市企稳具备有利条件

　　与二手房市场走势不同，当下新房市场仍寒意阵阵。

　　国家统计局最新发布数据显示，2022年，全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降24.3%和26.7%，创历史同期最大跌幅，比2014～2015年库存高压期的跌幅都要大。

　　房价方面，2022年全年，商品房均价下跌了3.2%，已连续11个月下跌。70城数据显示，新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌，新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌。

　　2022年，房地产开发投资也下跌10%，创下年度最大跌幅。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，上一次楼市开发投资承压，还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%，2022年楼市的压力是史无前例的。

　　在他看来，2022年，由于房价下跌、买房动力不足，资金链紧张等，金融机构纾困地产的意愿不足，因为资产价格没到底，也担心风险。于是，开发商不得不降价促销，而且力度越来越大。由此，形成了供需两端相互弱化的循环，导致行业全链条下滑。

　　不过，作为国民经济的支柱产业，房地产仍有望回温。国家统计局局长康义于17日表示，初步判断2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大，房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。

　　同日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议强调，一要稳预期，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。

　　二要防范风险。“一头”抓出险房企，帮助企业自救，同时依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。

　　三要促进转型。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障等等。

　　李宇嘉表示，2023年，一边要稳定楼市，一边要纾困企业，一边要保交楼。这三项工作，目前都面临着巨大的挑战。保交楼进入攻坚阶段，剩下的都是难啃的骨头，都是存在资金硬缺口的。疫情后，民生、预期都要休养生息，怎么尽管稳定下来，2023年的工作仍旧艰巨。

　　不过，随着需求端政策加快落实，符合条件的城市首套房贷利率下调，一二线城市政策空间不断释放，更多核心城市的信心有望回升。中指研究院认为，若各地政策执行到位，房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　许小乐认为，预计2023年越来越多的消费者开始入市，供求关系恢复平衡，市场交易量价迎来温和修复，上半年房价逐步企稳回升。不过，取消行政性干预，意在恢复市场调节机制，并不是鼓励加杠杆炒房。在“房住不炒”政策框架下，市场会向中枢水平靠拢，不会出现报复式大涨。

一题而三命意的《伶官传序》******

　　作者：詹丹

　　欧阳修的史论名篇《五代史伶官传序》分别在中开头、中间和结尾，出现了三处观点句，即：

　　盛衰之理，虽曰天命，岂非人事哉

　　忧劳可以兴国，逸豫可以亡身

　　夫忧患常积于忽微，而智勇多困于所溺

　　对此，虽然有人曾提出哪一处是中心句的疑问，但也有不少学者把三处观点作了归并处理。如流行甚广的朱东润主编的《中国历代文学作品选》有关这篇作品的题解，就把三处观点整合在一起加以论述道：

　　这篇文章是把“庄宗之所以得天下与其所以失之者”作为教训，说明“忧劳可以兴国，逸豫可以亡身”，“祸患常积于忽微，而智勇多困于所溺”，指出一个王朝的兴亡主要决定于人事，在当时历史条件下，有其进步意义。

　　而陈必祥在《欧阳修散文选集》题解中论及此文时，把第一处观点句称为“全文的主旨”，把第二处称为“结论”，又把第三处称为揭示“带有更普遍意义的教训”，是“扩大和深化了主题”。只不过用换一种说法，依然对三处观点句作了归并处理。

　　不过，吴小如在1980年代论及该文的主题时，一方面归并处理了三处观点，但更重要的，他还有着深入一步的看法：

　　这篇文章的主题归纳起来不外这三层意思：首先是盛衰治乱兴亡之理，由于人事而未必由于“天命”，这是一篇的主干。其次，所谓“人事”，主要表现在两个方面：即“忧劳可以兴国，逸豫可以亡身”和“祸患常积于忽微，而智勇多困于所溺”。

　　虽然吴小如在提出主题的三层意思的同时，对内部关系做出了逻辑分析，认为第一处观点句“人事”是主干，后两处是“人事”的具体表现，大致体现出“总-分-分”这样的逻辑关系。但我的看法稍有不同。

　　从逻辑分类看，后两处的观点，确实都属于“人事”的范畴。但从观点的抽象到具体的递进程度或者说从“人事”的普遍性到特殊性看，其间的关系又是步步深入的。

　　由于第一处提出的观点“盛衰之理，虽曰天命，岂非人事”中的“人事”毕竟没有具体内涵，所以这是在一个宏观角度，提出了与“天命”相对的观点，来构成盛衰之理的具体内涵。也就是说，相对于纷繁复杂的“人事”来说，这个概念本身是抽象而又空洞的，只是当作为与“天命”对等的一个概念，把传统的认同“天命”的观念也向“人事”有所转向，才有其具体的针对性。

　　也正因为“人事”概念本身的抽象和空洞，所以它反倒像虚位以待的框架，可以容纳丰富的内容。其实，庄宗之所以失天下的原因本来就复杂，《旧五代史》在庄宗本纪最后评价说：

　　然得之孔劳，失之何速？岂不以骄于骤胜，逸于居安，忘栉沫之艰难，狥色禽之荒乐。外则伶人乱政，内则牝鸡司晨。靳吝货财，激六师之愤怨；征搜舆赋，竭万姓之脂膏。大臣无罪以获诛，众口吞声而避祸。夫有一于此，未或不亡，矧咸有之，不亡何待！

　　其罗列出的林林总总，所谓“咸有之”，正说明了这一点。当然“伶官传序”似乎更突出其重点，所以在林林总总的“人事”中，强调了人的行为上的“忧劳”和“逸豫”这一组概念对比。这样就把抽象的宏观的“人事”递进到相对具体的中观层面。这当然是有庄宗的具体行为可以呼应的，这里且举一事为例。

　　《新五代史》有记录说：

　　同光三年夏，霖雨不止，大水害民田，民多流死。庄宗患宫中暑湿不可居，思得高楼避暑。宦官进曰：“臣见长安全盛时，大明、兴庆宫楼阁百数。今大内不及故时卿相家。”庄宗曰：“吾富有天下，岂不能作一楼？”乃遣宫苑使王允平营之。宦者曰“郭崇韬眉头不伸，常为租庸惜财用，陛下虽欲有作，其可得乎？”庄宗乃使人问崇韬曰：“昔吾与梁对垒于河上，虽祁寒盛暑，被甲跨马，不以为劳。今居深宫，荫广厦，不胜其热，何也？”崇韬对曰：“陛下昔以天下为心，今以一身为意，艰难逸豫，为虑不同，其势自然也。愿陛下无忘创业之难，常如河上，则可使繁暑坐变清凉。”庄宗默然。终遣允平起楼，崇韬果切谏。宦官曰：“崇韬之第，无异皇居，安知陛下之热！”由是谗间愈入。

　　在这里，身为一国之主不顾民间疾苦而只想着自己安乐，庄宗过往忧劳与当下逸豫的鲜明对比，成为一种身体的真切感受，而不听忠臣进谏、尽受小人蛊惑，常常又是关联在一起的。《资治通鉴》也记录了这一史事，胡三省加注感叹说：“郭崇韬之言，其指明居养之移人，可谓婉切，其如帝不听何！”

　　此外，观点句中，“兴国”和“亡身”对举，“国”和“身”还有互文足义的意思，所以文章最后提出庄宗“身死国灭”，就有了词语肌理上前后呼应的连贯性。

　　值得注意的是，虽然庄宗后来的“逸豫”事例斑斑可举，但文章从《尚书》中的“满招损谦受益”引出该文的观点句“忧劳可以兴国，逸豫可以亡身”，还是说明这种现象具有相当普遍性。这样，把这种虽然具体但依然普遍的观点，推进到庄宗个人境遇的特殊性，也就是作为“序”而指向“伶官传”的特殊性，所谓“忧患常积于忽微，而智勇多困于所溺”，这是呈现第三处观点句的意义所在。相对第一处的宏观和第二处的中观来说，这第三处的观点句，就是微观了（尽管结尾的“岂独伶人也哉”一句，显示了作者也努力要把这种特殊的微观回扣到普遍性中）。

　　在以“宏观”“中观”和“微观”理解三处观点句的递进关系时，我们都是以“人事”为立论前提的。在这过程中，作者所谓的“虽曰天命”一句，似乎被抛到了一边。我们固然可以说，作者强调了人事的重要性的同时，并没有完全否认“天命”的存在，但其向下文延伸的肌理性关系，似乎已经被我们无视。我们没有意识到，在其论述的递进过程中，那种似乎已经隐身的“天命”意识，其实际内涵已悄然发生了改变。

　　许多人在强调第二处观点句时，无意中遗漏了“忧劳可以兴国，逸豫可以亡身”的后一句“自然之理也。”而这似乎从“人事”中逸出的，这不能被主观世界完全掌控的普遍性、规律性之理，以颇为“自然”的方式出现，使得我们忽视了其存在。而这，恰恰是能够跟同样不受人的主观控制的“天命”互为相通，形成一种肌理性联系。

　　日本学者沟口雄三在谈到唐代向宋代有关天的观念变化时，认为是从“天谴的天向天理的天的变化”，也就是“主宰者的天向理法的天的变化”。唐以前的人们习惯认为，作为主宰者的天似乎有着人格意志，可以借助自然灾害，对君王犯下的错事做出谴责，以提醒君王纠正过错，所谓“天谴事应”。此类观念到宋代已经受到了不少学者的挑战。欧阳修和宋祁主持编撰的《新唐书》，就讨论了“天谴事应”的问题，并对此有所质疑。在“五行志”中，认为后世之人是在“曲说而妄意天”，所以他们编写的体例就“著其灾异，而削其事应。”而《五代史伶官传序》中提出不受人意控制的自然之理，正是从“天命”向“天理”过渡的桥梁。当天理内在于人事中（这被沟口雄三称为“欧阳修的天地人之理”）得到理解，成为一种规律时，认识到这种规律、这种天理的存在其实只是一件稀松平常的事。不过，当人们总是通过自己的言行来反复证明这个规律的存在，不断重蹈覆辙时，才是一件使人不胜感叹的事，也难怪欧阳修会在他的史论中，常常劈头就感叹一声：“呜呼！”

　　（作者单位：上海师范大学光启语文研究院）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）